Efectos en arrendamientos de uso distinto a vivienda del Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo.
Objetivo: La aprobación del RD-Ley que regula parte de la situación de los arrendamientos de local de negocio tiene por objetivo, según la Exposición de Motivos de dicha norma, “prever una regulación específica en línea con la cláusula «rebus sic stantibus», de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual”.
Esto es importante pues, si bien las medidas adoptadas no son aplicables a todos los casos, quizás puedan utilizarse en otro tipo de negociaciones con arrendatarios de local de negocio no sujetos a las mismas, aplicando reglas de ponderación y a través de la analogía que regula el art. 4.1 del Código Civil.
¿A quién se aplica? Según el art. 3 serán los autónomos y las pymes arrendatarias. Para los autónomos, siempre que cumplan ciertos requisitos, como estar afiliado y de alta y con actividad suspendida, o que suponga una reducción de al menos el 75% de su facturación, comparada con la medida mensual del trimestre anterior. Para las Pymes, siempre que igualmente haya suspensión de actividad o la misma reducción de facturación, y además que no se de ninguna de estas tres características:
- a) Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.
- b) Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
- c) Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.
¿Qué efectos supone?
En defecto del acuerdo previo ya alcanzado, se regula que el arrendatario que se encuentre en alguno de los casos antes citados pueda solicitar, en el plazo de un mes una moratoria, sin intereses ni penalizaciones para el pago de la renta equivalente a la duración del estado de alarma, sus prórrogas, e incluso de más tiempo si este plazo fuera insuficiente en relación con el impacto del COVID-19. Eso sí, se establece un plazo máximo de cuatro meses. La moratoria se aplica en la siguiente mensualidad, fraccionando las cuotas en un plazo de dos años, pero siempre dentro del plazo de vigencia del arriendo.
Esta moratoria será obligatoria en los casos de grandes tenedores (más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2) y negociable en otro caso con el arrendador. Para facilitar esta negociación, se regula también para los casos de no grandes tenedores, que las partes puedan disponer libremente de la fianza para servir de pago total o parcial de alguna mensualidad. Esta fianza debe reponerse en un año, o antes del fin de vigencia del contrato.
